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5月27日，据[文]多家媒体报道称[章]，万科创始人王[来]石在朋友圈发布[自]一则长文。
王石表示，正在[高]尝试和万科的决[祥]策层建立畅通的[号]联系，为万科的[文]平稳过渡，为保[章]护广大投资者、[来]万科合作伙伴、[自]13万员工的福[高]祉而尽所能。
在王石之前，万[祥]科现任大股东深[号]铁集团早已出手[文]。今年以来，深[章]铁集团4次“输[来]血”万科，累计[自]借款金额超百亿[高]，足见深铁集团[祥]力挺万科的决心[号]。
但在上千亿的债[文]务面前，百亿借[章]款也只是“杯水[来]车薪”。不仅如[自]此，长期依赖外[高]界力量，也并非[祥]长久之策，要想[号]真正解决债务问[文]题，只能依靠万[章]科自己。
只是，万科当前[来]还没有走出困境[自]。2025年一[高]季度，万科销售[祥]金额同比下滑约[号]40%、归母净[文]利润亏损62.[章]5亿元。
外部房地产市场[来]转冷、内部债务[自]压顶的双重压力[高]下，万科恐怕很[祥]难再有“轻舟将[号]过万重山”的轻[文]松姿态。
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?被质押股权或[章]达百亿，万物云[来]存易主风险
近日，万科发布[自]一笔借款的进展[高]，明确已与深铁[祥]集团签署了借款[号]合同，并且已经[文]收到了42亿元[章]的借款。
与此同时，万科[来]提及，要为这笔[自]借款更换“质押[高]物”。
按照原来的计划[祥]，为万科这笔4[号]2亿元借款提供[文]担保的子公司有[章]三家，分别是上[来]海万科投资管理[自]有限公司、深圳[高]市万科发展有限[祥]公司、万科公寓[号]管理有限公司（[文]以下合称：三家[章]担保主体）。在[来]万科获得上述借[自]款时，这三家担[高]保主体提供了信[祥]用保证。
但对于这笔借款[号]，大股东深铁集[文]团表现十分谨慎[章]。
5月21日，深[来]铁集团与万科签[自]署协议，要求在[高]签订协议后2个[祥]月内，万科须召[号]开股东大会，提[文]请股东大会审议[章]通过以不超过6[来]0亿元万物云股[自]票，作为这笔4[高]2亿元借款合同[祥]质押物，并解除[号]上述三家担保主[文]体的担保责任。[章]
不仅如此，深铁[来]集团还明确要求[自]，万科借款存续[高]期间，质押（万[祥]物云）股票价值[号]按股票30个交[文]易日均价与最新[章]市价孰低原则确[来]定，预警线不低[自]于130%（质[高]押股票价值/借[祥]款余额），平仓[号]线不低于100[文]%，万科应设立[章]日常盯市监测台[来]账。
如果连续3个交[自]易日低于预警线[高]时，万科须在5[祥]个工作日内追加[号]质押同类股票、[文]其他合格担保措[章]施或提前偿还部[来]分贷款等，确保[自]满足预警线要求[高]。
在此之前的2月[祥]，万科曾向深铁[号]集团借款28亿[文]元。当时，万科[章]就提供了市值4[来]0亿元的万物云[自]股票作为质押担[高]保。
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图 / 万科公告
也就是说，短短[号]3个月时间，万[文]物云价值百亿的[章]股权将被摆上“[来]质押货架”，而[自]这几乎要追平万[高]科直接持有万物[祥]云的股权价值。[号]
截至2024年[文]12月31日，[章]万科直接持有万[来]物云51.21[自]%股权（6亿股[高]），按照202[祥]5年5月28日[号]收盘价20.2[文]0港元/股计算[章]，这些股票价值[来]约121.2亿[自]港元，按当日汇[高]率换算成人民币[祥]，约合111亿[号]元。
除此之外，万科[文]还通过全资附属[章]公司万斛泉源、[来]万顷、万斛、万[自]马争先、盈达投[高]资基金及万殊之[祥]妙间接持有万物[号]云约5.2%股[文]权，无法和被质[章]押的百亿股权平[来]衡。
这也意味着，倘[自]若万科未来无法[高]及时偿还借款，[祥]万物云可能会易[号]主深铁集团。
其实，万物云本[文]身正处于一个相[章]对尴尬的时期。[来]从业绩来看，2[自]024年，万物[高]云实现总收入3[祥]62亿元，同比[号]增长9.2%；[文]年内利润12.[章]56亿元，同比[来]大跌38.3%[自]，业绩存在一定[高]压力。
不过，万物云账[祥]上仍然有充足的[号]现金。截至20[文]24年12月3[章]1日，万物云的[来]现金及现金等价[自]物高达134亿[高]元，且没有任何[祥]银行贷款或借贷[号]。从这个角度来[文]看，万物云仍然[章]不失为一个优质[来]资产。
在房地产遇冷之[自]时，物业服务作[高]为“现金奶牛”[祥]业务，对房企的[号]重要性愈加凸显[文]，而作为物管行[章]业领头羊的万物[来]云，“含金量”[自]自不必过多赘述[高]。
可以说，未来倘[祥]若失去万物云的[号]控股权，势必会[文]对万科的业绩造[章]成明显冲击。既[来]然如此，万科为[自]何还要高比例抵[高]押万物云的股权[祥]？
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?偿债高峰来临[号]，存在约800[文]亿短期资金缺口[章]
从一定程度上来[来]说，万科此举是[自]不得已而为之，[高]因为今年是万科[祥]的一个偿债高峰[号]年。
截至2024年[文]末，万科的有息[章]负债已经高达3[来]612.8亿元[自]。其中，一年内[高]到期的有息负债[祥]1582.8亿[号]元，同比暴涨1[文]54%。
为了偿还债务，[章]万科正在想尽一[来]切办法回笼现金[自]流。
今年1月，万科[高]向深铁集团转让[祥]红树湾物业开发[号]项目投资收益权[文]以及相关标的，[章]回笼资金12.[来]92亿元。
4月29日，万[自]科又宣布，拟出[高]售此前回购而来[祥]的A股库存股，[号]数量约7296[文]万股，用于补充[章]流动资金。按照[来]2025年5月[自]28日收盘价6[高].68元/股计[祥]算，这些股票价[号]值约4.87亿[文]元。
另据「界面新闻[章]·创业最前线」[来]不完全统计，2[自]025年以来，[高]深铁集团已经4[祥]次借款予万科，[号]累计“输血”1[文]18.52亿元[章]。
财报显示，今年[来]一季度，万科已[自]经完成98.9[高]亿元公开债务的[祥]偿还。
不过，万科仍然[号]存在巨大的资金[文]缺口。
截至2025年[章]一季度末，公司[来]的货币资金、交[自]易性金融资产合[高]计约755.2[祥]亿元，短期借款[号]229亿元、一[文]年内到期的非流[章]动负债1329[来]亿元，短债合计[自]1558亿元。[高]若以此粗略计算[祥]，短期资金缺口[号]约800亿元。[文]
在2024年财[章]报中，万科坦言[来]，公司面临较为[自]集中的存量债务[高]到期，财务指标[祥]弱化，“流动性[号]面临考验”。
颇为奇怪的是，[文]即便面临流动性[章]风险，万科今年[来]并没有如往年一[自]般频繁发行债券[高]、票据，以加快[祥]融资速度。
那么，万科为何[号]没有选择在公开[文]市场发债融资，[章]是有意压降负债[来]？还是因为资本[自]市场已经对万科[高]失去信心，导致[祥]企业难以在公开[号]市场发债？对此[文]，「界面新闻·[章]创业最前线」试[来]图向万科方面进[自]行了解，但截至[高]发稿仍未获回复[祥]。
在IPG中国首[号]席经济学家柏文[文]喜看来，万科并[章]非不能在公开市[来]场发债，但万科[自]的确也面临一些[高]挑战。
“一方面，万科[祥]的评级下调使其[号]在国际资本市场[文]融资成本上升；[章]另一方面，市场[来]对房地产行业的[自]预期和信心尚未[高]完全恢复，这可[祥]能导致投资者对[号]万科债券的需求[文]和认购热情相对[章]不高，进而影响[来]其发债的规模和[自]利率。”柏文喜[高]表示。
据多家媒体报道[祥]，5月15日，[号]惠誉将万科的长[文]期外币及本币发[章]行人主体评级自[来]“B-”下调至[自]“CCC+”，[高]并将万科地产香[祥]港的长期发行人[号]主体评级、高级[文]无抵押评级以及[章]其未偿付高级票[来]据的评级自“C[自]CC+”下调至[高]“CCC”，回[祥]收率评级为RR[号]4。
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?3个月亏损6[文]2.5亿，跌出[章]行业前五
在今年3月底的[来]分析师会议上，[自]万科管理层坦言[高]：“公司现阶段[祥]经营上仍面临挑[号]战”。
在会上，面对2[文]025年的债务[章]问题，万科也表[来]态，会妥善化解[自]有关债务，具体[高]措施包括：加速[祥]销售回款、提高[号]内生“造血”能[文]力、开展存量资[章]源盘活、争取融[来]资端的合作等。[自]
客观而言，万科[高]的化债态度十分[祥]积极，但落在财[号]报上的数据却并[文]不理想。
2025年一季[章]度（以下简称：[来]报告期），万科[自]实现营业收入3[高]79.9亿元，[祥]同比下降38%[号]；归母净利润亏[文]损62.5亿元[章]，同比下滑16[来]26%。
而这主要是受到[自]房地产开发业务[高]的拖累。
报告期内，万科[祥]房地产业务实现[号]合同销售金额3[文]49.2亿元，[章]同比下降39.[来]8%；结算金额[自]228.0亿元[高]，同比下降51[祥].1%；营业收[号]入228.0亿[文]元，同比下降5[章]1.1%。
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万科解释，受房[自]地产开发业务结[高]算规模和毛利率[祥]下滑等因素的影[号]响，归母净利润[文]出现亏损。
利润大额亏损之[章]时，万科的内生[来]“造血”能力也[自]明显不足。报告[高]期内，其经营现[祥]金流净额为-5[号]8亿元。
在下调评级的报[文]告中，惠誉指出[章]，万科2025[来]年第一季度销售[自]和现金流生成低[高]于预期，流动性[祥]缓冲减少，且今[号]年面临大量债务[文]到期，这一变动[章]可能影响其融资[来]成本和市场信誉[自]，并提醒投资者[高]需谨慎评估相关[祥]风险。
在资本市场，投[号]资者早已用脚做[文]出了选择。自2[章]023年10月[来]突遭“做空”至[自]2025年5月[高]28日，万科股[祥]价累计下跌约4[号]9%。
而公司管理层的[文]命运已经和万科[章]绑定在一起。2[来]024年7月，[自]万科骨干管理人[高]员自筹资金共计[祥]2亿元，委托员[号]工代表设立深圳[文]嘉宏新实施增持[章]。其中，在公司[来]全职工作的董事[自]、监事和高级管[高]理人员，集团党[祥]委成员等15人[号]出资约7431[文]万元。
很快，作为委托[章]人，深圳嘉宏新[来]发起设立盈鑫信[自]托计划进行增持[高]，合计增持约2[祥]亿元。
此外，万科滑落[号]的不止是股价，[文]还有行业排名。[章]2025年前4[来]月，在克而瑞全[自]口径销售额排行[高]榜、中指院销售[祥]业绩排行榜上，[号]万科均以459[文].2亿元的销售[章]额，位列行业第[来]六。
过去长达数年时[自]间里，“碧恒万[高]”一直稳坐行业[祥]前三的位置，在[号]恒大、碧桂园相[文]继折戟之后，万[章]科也滑落出行业[来]TOP5的位置[自]，走下“神坛”[高]。
但客观来看，和[祥]恒大、碧桂园相[号]比，万科还有翻[文]身的机会。
今年以来，房地[章]产市场的利好政[来]策频出，相关部[自]门明确要“持续[高]用力推动房地产[祥]市场止跌回稳”[号]。在上述分析师[文]会议上，万科管[章]理层表示，“相[来]信行业已经度过[自]了最困难的时期[高]，房地产市场将[祥]回到稳定健康发[号]展轨道上来。”[文]
宽松的环境、国[章]资深铁的支持，[来]都是万科“逆风[自]翻盘”的助力，[高]但黎明前的夜，[祥]才是最黑暗的时[号]刻。
今年能否顺利解[文]决超1500亿[章]元的短债，将很[来]大程度上决定万[自]科未来是走向破[高]晓后的光明，还[祥]是倒在黎明前的[号]黑夜。
*注：文中题图[文]来自万科周刊官[章]方微信公众号。[来]
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2025年一季[章]度（以下简称：[来]报告期），万科[自]实现营业收入3[高]79.9亿元，[祥]同比下降38%[号]；归母净利润亏[文]损62.5亿元[章]，同比下滑16[来]26%。
而这主要是受到[自]房地产开发业务[高]的拖累。
报告期内，万科[祥]房地产业务实现[号]合同销售金额3[文]49.2亿元，[章]同比下降39.[来]8%；结算金额[自]228.0亿元[高]，同比下降51[祥].1%；营业收[号]入228.0亿[文]元，同比下降5[章]1.1%。
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万科解释，受房[自]地产开发业务结[高]算规模和毛利率[祥]下滑等因素的影[号]响，归母净利润[文]出现亏损。
利润大额亏损之[章]时，万科的内生[来]“造血”能力也[自]明显不足。报告[高]期内，其经营现[祥]金流净额为-5[号]8亿元。
在下调评级的报[文]告中，惠誉指出[章]，万科2025[来]年第一季度销售[自]和现金流生成低[高]于预期，流动性[祥]缓冲减少，且今[号]年面临大量债务[文]到期，这一变动[章]可能影响其融资[来]成本和市场信誉[自]，并提醒投资者[高]需谨慎评估相关[祥]风险。
在资本市场，投[号]资者早已用脚做[文]出了选择。自2[章]023年10月[来]突遭“做空”至[自]2025年5月[高]28日，万科股[祥]价累计下跌约4[号]9%。
而公司管理层的[文]命运已经和万科[章]绑定在一起。2[来]024年7月，[自]万科骨干管理人[高]员自筹资金共计[祥]2亿元，委托员[号]工代表设立深圳[文]嘉宏新实施增持[章]。其中，在公司[来]全职工作的董事[自]、监事和高级管[高]理人员，集团党[祥]委成员等15人[号]出资约7431[文]万元。
很快，作为委托[章]人，深圳嘉宏新[来]发起设立盈鑫信[自]托计划进行增持[高]，合计增持约2[祥]亿元。
此外，万科滑落[号]的不止是股价，[文]还有行业排名。[章]2025年前4[来]月，在克而瑞全[自]口径销售额排行[高]榜、中指院销售[祥]业绩排行榜上，[号]万科均以459[文].2亿元的销售[章]额，位列行业第[来]六。
过去长达数年时[自]间里，“碧恒万[高]”一直稳坐行业[祥]前三的位置，在[号]恒大、碧桂园相[文]继折戟之后，万[章]科也滑落出行业[来]TOP5的位置[自]，走下“神坛”[高]。
但客观来看，和[祥]恒大、碧桂园相[号]比，万科还有翻[文]身的机会。
今年以来，房地[章]产市场的利好政[来]策频出，相关部[自]门明确要“持续[高]用力推动房地产[祥]市场止跌回稳”[号]。在上述分析师[文]会议上，万科管[章]理层表示，“相[来]信行业已经度过[自]了最困难的时期[高]，房地产市场将[祥]回到稳定健康发[号]展轨道上来。”[文]
宽松的环境、国[章]资深铁的支持，[来]都是万科“逆风[自]翻盘”的助力，[高]但黎明前的夜，[祥]才是最黑暗的时[号]刻。
今年能否顺利解[文]决超1500亿[章]元的短债，将很[来]大程度上决定万[自]科未来是走向破[高]晓后的光明，还[祥]是倒在黎明前的[号]黑夜。
*注：文中题图[文]来自万科周刊官[章]方微信公众号。[来]
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